Cadastro de SPEs / Empreendimentos
Gerencie os empreendimentos da empresa. Cada um pode ser simulado individualmente.
Estratégia Tributária por SPE
Para cada SPE, compare o Cenário Atual com o Regime Regular / Específico de Imóveis (variantes de IR/CS por Lucro Presumido ou RET) e registre a decisão. O cálculo usa as alíquotas e entradas vinculadas a cada SPE.
Consolidado de Cenários
Visualização totalizada das SPEs ativas com as decisões aplicadas. Salve como snapshot auditável e exporte para Excel.
Versões de Cenários Salvos
Consulte versões salvas no Consolidado. Abra, duplique, exclua ou exporte para Excel.
Configurações
Gestão do workspace da empresa.
Premissas do Empreendimento
Configure o número de unidades e os valores anuais em R$ de cada conta do plano. Os campos brancos com borda são editáveis; os campos azul-claro são calculados automaticamente.
* O Lucro Imobiliário e a Margem Líquida não contemplam a dedução dos tributos sobre receita de venda de unidades. Para a comparação tributária completa, consulte a aba Tributação.
Configuração de Alíquotas
Todas as alíquotas tributárias usadas pelo simulador. As alíquotas atuais (pré-reforma) são constantes ao longo de todo o horizonte; as alíquotas IBS/CBS variam ano a ano conforme a transição da LC 214/2025.
Proporção dos fornecedores por regime. Define as alíquotas efetivas de PIS e COFINS sobre custos.
Regime Especial de Tributação (Lei 10.931/2004). Total tradicional: 4% sobre receita.
Comparativo Cenário Atual × Regime Regular / Específico de Imóveis
Cenário Atual (RET art. 485, Lucro Presumido ou art. 486 no loteamento) confrontado com o Regime Regular / Específico de Imóveis (IBS/CBS com redutores e créditos — LC 214/2025), com detalhamento passo a passo da apuração.
Como o simulador funciona
Resumo da norma fiscal aplicável, das premissas adotadas e da forma como os cálculos são realizados, para que você possa interpretar os resultados com segurança.
🎯 A decisão que você precisa tomar
A Reforma Tributária (EC 132/2023, regulamentada pela LC 214/2025) extingue PIS, COFINS e IPI em 2027 e substitui ICMS e ISS gradualmente até 2033 pelos novos IBS e CBS (ADCT, arts. 125 a 133). Para cada empreendimento, você comparará duas rotas:
1) Cenário Atual — permanecer como está durante a transição: incorporações com patrimônio de afetação seguem no RET (Lei 10.931/2004), cujo PIS/COFINS é substituído pela RET-CBS de 2,08% (0,53% no interesse social — art. 485 da LC 214/2025); SPEs sem afetação seguem no Lucro Presumido (Lei 9.249/95, arts. 15 e 20, presunções majoradas pela LC 224/2025); loteamentos podem optar pelo regime simplificado de 3,65% sobre a receita (art. 486). Nesta rota não há créditos nem redutores — e os tributos pagos pelos fornecedores permanecem embutidos nos custos.
2) Regime Regular / Específico de Imóveis — migrar ao regime da Reforma: IBS/CBS sobre a receita recebida (art. 254 — regime de caixa) com redução de 50% das alíquotas (art. 261), Redutor de Ajuste (terreno e custos de aquisição — art. 258, e custos pré-2027 do inciso II, "b"), Redutor Social de R$ 100 mil/unidade residencial ou R$ 30 mil/lote (art. 259) e apropriação de créditos das compras (arts. 47 e 488 — saldo credor transporta). Nessa rota, o IR/CS pode ser pelo Lucro Presumido ou mantido no RET (1,92%) — este último exige patrimônio de afetação e opção para incorporações iniciadas até 1º/01/2029 (art. 485, §3º).
Regras transversais aplicadas pelo simulador: retenções na fonte de IRRF 1,5% (Lei 7.450/85, art. 52) e CSLL 1,0% (Lei 10.833/03, art. 30) nos dois cenários; transição do ICMS/ISS (LC 87/96; LC 116/03) com redução de 10% a.a. entre 2029 e 2032; IR Adicional de 10% (Lei 9.249/95, art. 3º, §1º); RET 1% para MCMV/HIS (Lei 13.097/2015, art. 16); e reconciliação pré-2027 para empreendimentos com vendas anteriores à Reforma.
Como usar: ① Cadastro — registre a SPE com o regime do Cenário Atual; ② Entrada — informe o fluxo de caixa e a reconciliação; ③ Tributação — audite os cálculos (clique em qualquer valor para ver a memória de cálculo); ④ Estratégia — compare as opções válidas e registre a decisão; ⑤ Consolidado — veja o efeito no portfólio. As decisões tomadas aqui merecem validação final com seus assessores antes da formalização perante o fisco.
📋 Premissas e limitações declaradas
Resultado da auditoria interna do motor de cálculo (jul/2026). Cada item abaixo é uma escolha de modelagem que o usuário deve conhecer ao interpretar os resultados.
- Crédito sobre fornecedores MEI/Simples Nacional DELIBERADO PELO TIME TRIBUTÁRIO · 12/07/2026: a LC 214/2025 limita o crédito de aquisições do Simples ao montante efetivamente cobrado no regime, salvo opção do fornecedor pelo regime híbrido. Deliberação: o parâmetro "Crédito s/ fornecedores Simples/MEI" permanece configurável por SPE (0% a 100%), com padrão institucional conservador de 30% para novos cadastros. Ajuste o percentual se você conhece a composição real da sua cadeia de fornecedores (ex.: contratos exigindo o regime híbrido dos empreiteiros do Simples justificam percentuais maiores). SPEs já cadastradas mantêm o valor salvo.
- Majoração da LC 224/2025 no Lucro Presumido DELIBERADO PELO TIME TRIBUTÁRIO · 12/07/2026: a majoração de 10% (relativo) das presunções incide apenas sobre a parcela da receita anual que exceder R$ 5 milhões (IRPJ 8% → 8,8% e CSLL 12% → 13,2% só no excedente). É a metodologia implementada no motor e conciliada com as planilhas de referência.
- Alíquotas de referência: CBS 8,8% + IBS 17,7% (total 26,5%) — estimativa vigente até a fixação por resolução do Senado Federal. Em 2027-28, CBS 8,7% + IBS 0,1% (ADCT art. 125).
- IR Adicional anualizado: o limite de isenção é aplicado por ano (R$ 240 mil); a apuração legal do presumido é trimestral (Lei 9.249/95, art. 3º, §1º) — aproximação que pode subestimar levemente o adicional em receitas concentradas.
- Moeda constante: os redutores de ajuste e social (arts. 258 e 259) não são corrigidos pelo IPCA, coerentemente com fluxos de caixa não inflacionados.
- Redutor Social proporcional aos recebimentos: a norma o vincula à alienação da unidade; no regime de caixa adotado, a aplicação proporcional às receitas é aproximação.
- Split payment não modelado: o recolhimento na liquidação financeira afeta o fluxo de caixa, não a carga tributária total simulada.
- Base das retenções na fonte: exclui a empreitada de obra (empreitada com fornecimento de materiais não sofre IRRF de 1,5%) — escolha validada nas planilhas do time tributário.
- Loteamento — Cenário Atual e art. 486 DELIBERADO PELO TIME TRIBUTÁRIO · 12/07/2026: o Cenário Atual do loteamento espelha o regime efetivamente adotado pela SPE hoje (RET ou Lucro Presumido); o regime simplificado do art. 486 (3,65% definitivo) é apresentado como opção da Reforma na matriz de decisão (Opção 2), não como ponto de partida da comparação.
- Migração Presumido → RET (patrimônio de afetação) DELIBERADO PELO TIME TRIBUTÁRIO · 12/07/2026: ratificada a janela até 1º/01/2029 (art. 485, §3º) para constituição da afetação com aproveitamento do regime de transição; a opção correspondente exibe o aviso "⚠️ requer afetação".
Conteúdo atualizado em 12/07/2026 (deliberações do time tributário incorporadas) · base: LC 214/2025 + LC 224/2025 + LC 227/2026
A Lei Complementar nº 214/2025 (promulgada em 16/01/2025) regulamenta a Emenda Constitucional 132/2023 e substitui cinco tributos sobre o consumo por dois:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal, substitui PIS, COFINS e IPI;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — estadual/municipal, substitui ICMS e ISS.
Juntos formam um IVA dual. A alíquota de referência cheia estimada gira em torno de 26,5% a 28% (IBS + CBS).
Pontos-chave para a incorporação imobiliária:
- A atividade de incorporação passa a estar no campo de incidência do IBS/CBS — antes, as etapas intermediárias tinham relativa neutralidade (tributação concentrada em ITBI e Imposto de Renda);
- O regime é não cumulativo: o incorporador pode apropriar créditos de IBS/CBS sobre insumos e serviços adquiridos e vinculados ao empreendimento;
- Apuração individualizada por empreendimento (por centro de custo / Código de Identificação da Obra);
- Há dois mecanismos para evitar dupla tributação e proteger a moradia: o redutor de ajuste e o redutor social (detalhados na seção 3);
- A implementação é gradual entre 2026 e 2033, com convivência temporária entre o sistema antigo e o novo.
O IBS e a CBS substituem apenas os tributos sobre consumo. O Imposto de Renda (IRPJ) e a Contribuição Social (CSLL) continuam existindo e seguem sua própria lógica. Como ainda há incerteza sobre como ficará o IR/CS da incorporação após o fim da transição do RET, o simulador permite comparar dois cenários pelo seletor na aba Tributação:
Cenário A — Lucro Presumido (LP):
- IRPJ: presunção de 8% sobre a receita, tributada a 15%;
- Adicional de IRPJ: 10% sobre a parcela da base presumida que exceder R$ 240 mil/ano;
- CSLL: presunção de 12% sobre a receita, tributada a 9%.
Cenário B — Mantém RET:
- IRPJ + CSLL mantidos pelas alíquotas equivalentes ao RET: 1,26% (IR) e 0,66% (CS) sobre a receita;
- Sem adicional de IRPJ;
- A regra da LC 224/2025 não se aplica a este cenário (não usa presunção).
Este é um dos mecanismos mais importantes da Reforma Tributária para o setor imobiliário. O art. 488 da LC 214/2025 permite que, a partir de 1º de janeiro de 2029, o incorporador deduza da base de cálculo do IBS incidente na alienação do imóvel o valor das compras de materiais e serviços feitas durante a transição.
Como funciona:
- São elegíveis as aquisições realizadas entre 1º/jan/2027 e 31/dez/2032 de bens (sujeitos ao ICMS) e serviços (sujeitos ao ISS) utilizados para a incorporação e construção;
- Os valores das aquisições são multiplicados por uma fração decrescente conforme o ano da compra (idêntica à fração de transição do ICMS/ISS):
2031: × 0,7 · 2032: × 0,6 · 2033 em diante: não gera dedução
O saldo acumulado é transportado para os anos seguintes até ser consumido (§6º). A dedução só pode ser aplicada à base do IBS a partir de 2029 — antes disso, ela apenas acumula.
Quando NÃO se aplica: incorporações com patrimônio de afetação que optaram pelo RET completo de transição (art. 485) ou pelo regime simplificado do art. 486 não podem usar o art. 488 (§5º). No simulador, o cenário "Mantém RET" é apenas para IR/CS — para fins de IBS/CBS estamos no regime regular, então o art. 488 é aplicável em ambos os cenários.
Onde ver no simulador: na aba Tributação, dentro da seção "3. Apuração do IBS", você verá a base original do IBS, a dedução do art. 488 gerada e aplicada por ano, e a base ajustada (em esmeralda) que efetivamente será tributada.
Horizonte temporal: 2027 a 2040 (14 anos). A tabela exibe apenas os anos com movimentação financeira; a coluna TOTAL soma todo o horizonte.
Transição de ICMS e ISS (2027-2032): durante a fase de transição, os tributos sobre as compras de materiais (ICMS) e serviços (ISS) reduzem-se progressivamente conforme uma fração que vai de um inteiro a seis décimos, de acordo com o ano da aquisição. O simulador aplica os fatores de transição automaticamente:
2031: 70% · 2032: 60% · 2033 em diante: 0%
Redutor de ajuste: permite deduzir da base do IBS/CBS o valor de aquisições que compõem o empreendimento (terreno, outorga, e demais custos com aquisição), proporcionalmente à receita reconhecida. Evita tributar duas vezes o que já circulou.
Redutor social: dedução por unidade residencial destinada a proteger a moradia, reduzindo a base tributável do IBS/CBS. O simulador aplica um valor por unidade conforme o número de unidades do empreendimento.
Regime dos fornecedores: o simulador permite definir a proporção de fornecedores no Lucro Presumido × Lucro Real (padrão 70%/30%), o que afeta as alíquotas efetivas de PIS/COFINS embutidas nos custos durante o regime atual.
IBS/CBS imobiliário: sobre a receita de venda das unidades aplica-se a alíquota com o redutor de 50% do regime específico (split de 50% sobre a alíquota cheia de referência), após as deduções dos redutores de ajuste e social.
Retenções na fonte (Lei 7.450/85 + Lei 10.833/03): sobre o pagamento de serviços profissionais (Assessorias, Serv. de Incorporação, Serv. do Estande, Marketing, Projetos, Serv. Administrativos), a SPE retém na fonte e recolhe à União: IRRF 1,5% (Lei 7.450/85 art. 52), CSLL 1%, PIS 0,65% e COFINS 3% (Lei 10.833/03 art. 30) — total 6,15%. Aplicam-se quando o pagamento mensal acumulado ao mesmo fornecedor PJ ultrapassa R$ 5.000. Na Reforma: PIS e COFINS são extintos e substituídos pela CBS, portanto suas retenções (0,65% + 3% = 3,65%) desaparecem no regime novo a partir de 2027. IRRF e CSLL permanecem vigentes (totalizando 2,5%) — a redução de 3,65 pontos percentuais nas retenções é uma economia adicional gerada pela Reforma.
A apuração do regime novo segue quatro etapas, refletidas na tabela da aba Tributação:
1. Tributos sobre as compras. Para cada categoria de custo (materiais, serviços, locações etc.) calculam-se os tributos incidentes na aquisição: IPI, ICMS de transição, ISS de transição, PIS e COFINS. Sobre as aquisições tributadas geram-se os créditos de IBS e CBS.
2. Apuração da CBS. Sobre a receita de venda aplica-se a CBS devida (débito). Subtraem-se os créditos de CBS acumulados:
Se resultado < 0 → vira saldo credor (transporta ao ano seguinte)
Se resultado > 0 → CBS a pagar no período
3. Apuração do IBS — com dedução do art. 488. Análoga à CBS, mas com um passo adicional importante:
Base ajustada = Base original − Dedução do Art. 488 aplicada
IBS devido = Base ajustada × alíquota IBS imobiliária
IBS anual = IBS devido − Créditos de IBS
Saldos credores são transportados ao ano seguinte; o saldo da dedução do art. 488 também é transportado entre períodos.
4. Tributação final. Soma de todos os tributos efetivamente pagos no regime novo: IPI, ICMS/ISS de transição, CBS e IBS a pagar, mais IRPJ e CSLL conforme o cenário escolhido (LP ou RET), aplicando a majoração da LC 224/2025 se a receita anual ultrapassar R$ 5 mi.
A variação é a diferença entre a tributação total do regime novo e a do regime atual (RET + tributos sobre custos). Valor negativo (em esmeralda) significa que a Reforma reduz a carga; positivo, que aumenta.
- IBS
- Imposto sobre Bens e Serviços — substitui ICMS (estadual) e ISS (municipal).
- CBS
- Contribuição sobre Bens e Serviços — substitui PIS, COFINS e IPI (federal).
- IVA dual
- Modelo de imposto sobre valor agregado dividido em duas competências (federal e subnacional), formado por CBS + IBS.
- RET
- Regime Especial de Tributação do patrimônio de afetação — sistemática unificada de 4% sobre a receita das incorporações.
- Patrimônio de afetação
- Separação do empreendimento do patrimônio geral da empresa, exigida para optar pelo RET.
- VGV
- Valor Geral de Vendas — soma do valor de venda de todas as unidades do empreendimento.
- Redutor de ajuste
- Dedução da base de IBS/CBS referente a aquisições que compõem o empreendimento (terreno, outorga, custos), para evitar dupla tributação.
- Redutor social
- Dedução por unidade residencial, destinada a proteger a moradia e reduzir a base tributável.
- Saldo credor
- Créditos de IBS/CBS que excedem os débitos no período e são transportados para o ano seguinte.
- Não cumulatividade
- Sistema em que o tributo pago nas etapas anteriores gera crédito a ser abatido nas etapas seguintes.
- Lucro Presumido
- Regime de IRPJ/CSLL com base de cálculo presumida sobre a receita (8% e 12% respectivamente, para esta atividade).
- Art. 488 LC 214
- Mecanismo que permite deduzir da base do IBS na alienação o valor das compras de materiais e serviços feitas em 2027-2032, multiplicadas por uma fração decrescente (1,0 → 0,6). Aplicável a partir de 2029.
- LC 224/2025
- Lei Complementar de dezembro/2025 que majorou em 10% relativo os percentuais de presunção do IRPJ e CSLL no Lucro Presumido, sobre a parcela da receita anual que exceder R$ 5 milhões. Vigência desde 2026.
- IRRF retido na fonte
- Retenção de Imposto de Renda na fonte feita pela tomadora de serviços profissionais (Lei 7.450/85 art. 52, IN RFB 1.234/2012). Alíquota de 1,5% sobre o valor do serviço, recolhida pela SPE em nome do fornecedor PJ. Continua vigente no regime novo.
- CSLL/PIS/COFINS retidos na fonte
- Retenção pela tomadora PJ de serviços profissionais (Lei 10.833/2003 art. 30): CSLL 1% + PIS 0,65% + COFINS 3% = 4,65%, sobre pagamentos mensais ≥ R$ 5.000 a um mesmo fornecedor. Na Reforma, apenas a CSLL permanece (PIS e COFINS são extintos pela CBS).
❓ Perguntas Frequentes — Incorporação Imobiliária
Respostas curtas para as dúvidas mais comuns sobre IBS/CBS para incorporadoras sob a LC 214/2025. Baseado em consulta a Machado Meyer, TozziniFreire, CNM, Sienge, CNB/SP e análises técnicas de 2025-2026.
Glossário: Cenário Atual, Regime Regular e RET — qual a diferença?
Regime Regular / Específico de Imóveis é o regime da Reforma (LC 214/2025): IBS/CBS com alíquota reduzida, redutor de ajuste, redutor social e apropriação de créditos.
RET aparece em dois papéis distintos: (1) como o pacote completo do Cenário Atual (art. 485: CBS 2,08% + IR/CS 1,92%); (2) como opção de IR/CS apenas dentro do Regime Regular (1,92%). O seletor "IR/CS no Regime Regular" da tela de Tributação alterna entre Lucro Presumido e RET nesse segundo papel.
Matriz de decisão por SPE: SPE em RET → 2 opções (Cenário Atual-RET × Regular-RET). SPE em Presumido → 3 opções (Cenário Atual-LP × Regular-LP × Regular-RET, esta exigindo constituição de afetação e opção até a janela do art. 485). Loteamento → 2 opções (art. 486 × Regular-LP).
Qual a alíquota efetiva de IBS+CBS para incorporação no regime regular?
Sobre o que incide o IBS/CBS no regime regular?
O que é o "redutor de ajuste"?
- Imóveis adquiridos até 31/12/2026: menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.
- Imóveis EM CONSTRUÇÃO em 31/12/2026 (art. 258, II, "b"): valor de aquisição do terreno + custos de produção e despesas diretas de produção/comercialização incorridos antes de 1º/01/2027, comprovados por documentação fiscal idônea, atualizados pelo IPCA. Regra fundamental para incorporações em obra na virada da Reforma.
- Imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027: valor efetivo da aquisição (com IBS/CBS pagos).
- Para incorporação, inclui também outorga onerosa e contrapartidas urbanísticas/ambientais registradas em cartório.
O que é o "redutor social"?
Como aplicar os redutores: ordem importa?
O RET continua valendo após a Reforma?
Qual a diferença entre RET 4% e RET 1%?
RET 1% (Lei 13.097/15) — regime especial para Habitação Social / Programa Minha Casa Minha Vida, aplicável a imóveis residenciais de até R$ 124 mil/unidade. Composto por PIS 0,09% + COFINS 0,44% + IR 0,31% + CSLL 0,16%.
Como funciona a "RET-CBS" do art. 485?
No simulador, o cenário "Regime Atual" inclui esta RET-CBS sobre a receita recebida, conforme validação do time tributário (jul/2026).
Optar pelo art. 485 é definitivo?
Quando devo migrar para o regime regular?
O que é a dedução do art. 488?
Posso usar art. 488 junto com créditos de IBS/CBS?
Quais custos geram crédito de IBS/CBS?
MEI e Simples Nacional geram crédito?
Quando começa a CBS?
Quando começa o IBS?
Quando ICMS e ISS são extintos?
Qual é o ano mais crítico para tomar decisões?
Exemplo: imóvel de R$ 800 mil — quanto pago no regime regular?
Base = 800.000 − 300.000 (ajuste) − 100.000 (social) = R$ 400.000
Tributo = 13,25% × 400.000 = R$ 53.000
Carga efetiva: 6,63% do preço (sem contar créditos sobre insumos, que reduzem ainda mais).
Exemplo: o mesmo imóvel via art. 485 (RET-CBS)?
Permuta física de terreno: como tributo?
Atenção — ponto sensível (art. 252, §3º): o valor do terreno permutado NÃO compõe o redutor de ajuste do art. 258. A lei impede expressamente isso para evitar supervalorização artificial da troca.
Como o redutor funciona na prática: o redutor já vinculado ao terreno dado em permuta é preservado e transferido ao adquirente (art. 252, §5º). No caso típico da incorporação (terreno por unidades futuras), o redutor é aplicado proporcionalmente à fração ideal das unidades permutadas.
Ajustes pela torna (art. 252, §5º-A, LC 227/2026):
- Sem torna: redutor do recebido = redutor do dado.
- Torna paga por contribuinte regular: redutor do dado + valor da torna.
- Torna paga por não contribuinte: redutor do dado − valor da torna (não pode ser negativo).